Niveau d’activité, prix… Le marché immobilier entre raison et incertitude

L'hypothèse d'un retour à l'âge d'or est faiblement probable.

Un article du Parisien titrait récemment « Pire que pendant la crise des subprimes : à Paris, une chute historique des ventes immobilières », dramatisant ainsi la crise du logement en France, et notamment en Île-de-France. Cet article s’appuie sur une publication des Notaires du Grand Paris qui constatent une baisse de 30 % des transactions immobilières sur deux ans, avec un volume de 100.000 ventes, comparable à celui de 2009 après la crise Lehman Brothers.

Mais comme toujours, on peut faire dire ce que l’on veut aux statistiques, « forme sophistiquée du mensonge » : la baisse des transactions est de 36 % sur deux ans (2023-2025), seulement de 13 % sur un an (2024-2025), et n'est plus que de 2 % si l’on compare les quatrièmes trimestres 2023 et 2024. Donc, nous sommes dans une situation de stabilité après une baisse forte. Cette tendance est bien résumée dans le point fait par la FNAIM au niveau national sur l’année 2024. L'organisme évoque « des signes de stabilisation malgré un point bas historique » : -100.000 transactions en 2024, 775.000 transactions, contre 872.000 en 2023, loin du pic de 2021 (1.176.000 ventes).

Qu’en est-il des prix ? Selon le baromètre SeLoger-Meilleurs Agents-Les Échos, au 1er mars 2025, les prix sont désormais stabilisés, avec un prix moyen national à 3.016 euros par mètre carré. Les prix de Paris (où la baisse avait été la plus forte) et des grandes villes commencent à augmenter. De façon générale, la baisse des volumes n’a été que très faiblement accompagnée par une baisse des prix, après une très forte hausse au niveau national (+24.3 % en 10 ans, selon le même indice).

Vers une sortie de crise ?

Le principal facteur d’amélioration tient à la meilleure solvabilité des ménages, notamment via les conditions de financement. Les taux d’emprunt, qui avaient explosé entre 2021 et 2023, ont fortement reculé en un an, passant de 4,20 % en décembre 2023 à 3,24 % en janvier 2025. Mais on reste très loin des conditions de prêts de la décennie précédente et la production par les banques de crédits immobiliers demeure à la moitié de ce qu’elle était avant (10 milliards d’euros mensuels, contre 20 milliards ou plus avant).

Les commentaires des professionnels font apparaître un certain soulagement : les promoteurs immobiliers pensent qu’ils sont sortis du pire de la crise, les réseaux d’agences voient leurs volumes augmenter. Mais il n’y a pas de tendance tranchée, comme l’indiquent les Notaires du Grand Paris : « Rebond franc et nouvelle dynamique haussière ? Phase plus incertaine avec des à-coups générés par les nombreux facteurs extérieurs jouant un rôle clé sur les évolutions du marché immobilier comme les taux d’intérêt ? Ou encore phase de stagnation et d’évolutions lentes dans un marché qui s’équilibrerait à bas niveau ? Les incertitudes du contexte actuel laissent encore, pour le moment, la question ouverte. »

En tout cas, l’hypothèse d’un retour à l’âge d’or des volumes élevés et des prix qui augmentent semble faiblement probable, puisque les taux n’ont pas vocation à retourner à leurs plus bas historiques, tandis que l’environnement économique général – sans parler de la géopolitique – ne semble pas particulièrement réjouissant ni prometteur.

Georges Le Breton